США - цены на жилье летят дальше

27 января 2021 - Администрация социальной сети OSOBYE RU

Вчера вышли данные на жилье в США от S&P/CS – жизнь бьет ключом, цены в 20 крупнейших городах страны за год выросли на 9.1% г/г, сам индекс цен поставил новый рекорд, а с поправкой на инфляцию цены вернулись к пикам 2006-2007 годов.

Альтернативные индексы цены по продажам на вторичном рынке жилья США уже превысили пики ипотечного пузыря (после инфляции): по данным NAR цены продаж на вторичном рынке жилья США выросли на 12.9% г/г (по односемейным домам +13.5% г/г), Федеральное агентство жилищного финансирования фиксирует рост цен на 11% г/г (исторический максимум). Похожую ситуацию фиксирует и ZILLOW, по их данным цены за год выросли на 8.4%, при этом в последние пару месяцев цены растут на 1.1% м/м, даже на пике ипотечного пузыря их индекс фиксировал рост цен не более, чем 1.0 м/м.

По данным тех же ZILLOW, на фоне активного роста цен на недвижимость, стоимость аренды стагнирует в последний год и в декабре рост составил 0.8% г/г. По данным Apartament List стоимость аренды снизилась на 1.5% г/г. Что в общем-то понятно, т.к. здесь ситуация зависит скорее от доходов, а с доходами пока все не особо хорошо. Около 28% арендаторов начали 2021 год с задолженности по аренной плате (обычно к концу месяца все же большая часть закрывает обязательства, около 2/3 этой задолженности до 30 дней). Здесь все определяется мораторием на выселение и господдержкой. В основном должники – это афроамериканцы до 45 лет, сидящие на пособии по безработице и получающие продуктовые талоны. Часть для оплаты залезают в кредит (кредитки и родственники), часть тратит сбережения и продает активы.

При том, что цены летят в небо, продажи на рынке жилья к концу года немного притормозили, это касается и первичного рынка и вторичного, но это скорее следствие резкого ухудшения ситуации с заболеваемостью и ограничениями активности в отдельных штатах. Учитывая достаточно низкий уровень запасов жилья в продаже, своего пика цены еще не достигли.

Очевидно, что вслед за формированием пузыря на фондовом рынке, похожая ситуация развивается и на рынке недвижимости США, что в общем-то вполне отражает текущую монетарную и фискальную политику. Но это же становится мощным ограничителем возможного ужесточения политики в будущем. Когда ФРС рассказывает о том, что у нее есть инструменты борьбы с инфляцией – она права (инструменты то есть), но проблема в том, что позволить себе их использовать она не сможет. Причем чем дольше эта история продолжит развиваться, тем меньше у них будет места для маневра.