Рынок дарксторов и дарккитченов в России 2025–2026: от экспансии к эффективности и прибыльности

Электронная торговля продуктами питания (e-grocery) в России прошла стадию бурного захвата рынка и вошла в фазу зрелости. В 2025 году онлайн-продажи продуктов продолжают расти двузначными темпами, но приоритеты игроков радикально изменились: на первое место вышла операционная эффективность, логистическая оптимизация и рентабельность каждой точки. Для инвесторов в коммерческую недвижимость это означает переход от спекулятивных экспериментов к стабильному, предсказуемому спросу на специализированные помещения.

Почему дарксторы и дарккитчены стали ключевыми элементами инфраструктуры

Дарксторы — это внутригородские мини-склады, оптимизированные под сверхбыструю сборку и доставку продуктов (чаще всего 15–30 минут). Здесь нет покупателей, витрин и кассовых зон — только стеллажи, зоны комплектации, холодильные камеры и инженерные системы высокой мощности.

Дарккитчены (ghost kitchens / облачные кухни) фокусируются на приготовлении готовой еды исключительно под доставку. Они показывают более высокую маржинальность, чем традиционные рестораны, за счёт экономии на аренде больших залов, декоре и официантах.

Главные критерии выбора локации для обоих форматов:

• максимальная плотность населения в радиусе 2–4 км;
• скорость выезда курьеров (выезды на магистрали без пробок);
• отсутствие жалоб жителей на шум, запахи и трафик курьеров;
• наличие мощных электросетей, вентиляции, водоотведения и возможности установки мощного холодильного оборудования.

Первая линия и высокий пешеходный трафик уже не имеют решающего значения — важнее покрытие жилых массивов и минимизация времени в пути до клиента.

Ключевые тренды рынка дарксторов и дарккитченов на 2026 год

1. Уплотнение сети вместо географической экспансии Лидеры («Самокат», «Яндекс Лавка», «ВкусВилл») сокращают эксперименты в слабых районах и активно достраивают точки в уже успешных кластерах. Это позволяет снизить среднее время доставки и повысить количество заказов на один даркстор.
2. Рост доли комбинированных объектов с дарккитченами По оценкам рынка, к концу 2025 года более 50% дарксторов «Яндекс Лавки» и около 80% у «ВкусВилл» уже включают зоны приготовления горячей еды. Дарккитчены демонстрируют лучшую маржу, поэтому спрос на помещения с пищевым назначением (категория «производство готовой еды») будет расти быстрее, чем на обычные складские.
3. Стандартизация технических требований и нормативов Сети всё строже прописывают обязательные параметры: высота потолков от 4–4,5 м, нагрузка на перекрытия, мощность электричества ≥150–200 кВт, отдельные входы для разгрузки, системы приточно-вытяжной вентиляции с жироулавливанием. Часть требований постепенно закрепляется в градостроительных нормах и СанПиН, что упрощает прогнозирование для собственников недвижимости.
4. Гибридизация и мультибрендинг Всё чаще в одном помещении размещают несколько брендов готовой еды (под разными виртуальными вывесками) или комбинируют продуктовый даркстор с кухней. Это повышает загрузку площадей в вечерние и ночные часы.

Почему сегмент интересен инвесторам в коммерческую недвижимость

E-grocery в России превратился в самостоятельный инфраструктурный сегмент розницы с устойчивым спросом на 5–10 лет вперёд. Крупные игроки предпочитают долгосрочные договоры аренды (5–10 лет) с фиксированной индексацией и минимальными рисками вакантности.

Для собственников это открывает возможности:

• перепрофилировать устаревшие склады, бывшие магазины или офисные помещения под food-oriented логистику;
• получать премиальную арендную ставку за специфические инженерные решения;
• минимизировать риски за счёт якорных арендаторов с сильным балансом («Яндекс», «СберМаркет», X5 Group и др.).

В итоге рынок дарксторов и дарккитченов в 2026 году продолжит консолидацию: слабые игроки уйдут, лидеры уплотнят покрытие, а качественные помещения в плотных жилых районах станут дефицитным активом с растущей стоимостью аренды и капитализации